Charges récupérables et non récupérables du bail commercial
Une charge récupérable est une dépense que votre bailleur peut vous refacturer. Pour un local commercial, ce n'est pas la loi qui en fait la liste, mais votre bail, dans les limites que la loi fixe.
Quelles charges mon bailleur peut-il me refacturer ?
Celles que votre bail met à votre charge, et seulement celles-là. Pour un bail signé ou renouvelé depuis 2014, elles doivent figurer dans l'inventaire des charges, une liste précise et limitative jointe au bail. Une clause qui met des charges au compte du locataire se lit strictement : ce qu'elle ne nomme pas reste au bailleur.
Existe-t-il une liste officielle des charges récupérables ?
Pas pour un bail commercial. La liste officielle des charges récupérables vaut pour les logements : elle ne s'applique à votre local que si votre bail y renvoie. Pour un local commercial, la loi dit seulement ce qui ne peut jamais vous être facturé ; le reste dépend de votre bail.
Quelles charges ne sont jamais récupérables ?
Pour un bail signé ou renouvelé depuis le 5 novembre 2014, même si votre bail dit le contraire : les gros travaux sur la structure du bâtiment et leurs honoraires, les travaux de mise aux normes ou dus à l'usure quand ils en font partie, les impôts que votre bailleur doit payer lui-même (sauf la taxe foncière si votre bail le prévoit), les honoraires de gestion de ses loyers, et les charges des locaux vides ou des autres locataires.
Une ligne de mon relevé ne correspond à rien dans mon bail : que faire ?
Demandez à votre bailleur, par écrit, sur quelle clause de votre bail il s'appuie, et les justificatifs de cette dépense. S'il ne peut citer aucune clause, la charge est contestable, et ce que vous avez payé à ce titre peut lui être réclamé.
Mon bail date d'avant novembre 2014 : qu'est-ce qui change ?
Les interdictions de 2014 ne s'appliquent pas à votre bail tant qu'il n'a pas été renouvelé. Votre bailleur doit pourtant toujours prouver chaque charge qu'il vous demande, et une clause qui vous met des charges à payer se lit strictement : ce qu'elle ne nomme pas clairement reste contestable.
Un exemple : faire le tri dans un relevé de charges
Prenons une boutique dont le bail a été signé en 2018. Son relevé annuel compte 6 800 € de charges : 2 400 € de taxe foncière, 1 900 € d'entretien et de nettoyage des parties communes, 900 € d'assurance de l'immeuble, 1 200 € pour la réfection complète de la toiture et 400 € d'honoraires de gestion des loyers. Le bail prévoit la taxe foncière, l'entretien et l'assurance dans son inventaire : ces 5 200 € sont récupérables, à condition d'être justifiés. La toiture et les honoraires de gestion des loyers ne le sont jamais pour un bail de 2018. La toiture est refaite une fois, les honoraires reviennent chaque année : 1 200 € plus 5 fois 400 €, soit 3 200 € à réclamer sur 5 ans.
Les mots à repérer sur vos documents
Les charges récupérables apparaissent le plus souvent sous des noms comme « entretien des parties communes », « nettoyage », « eau », « électricité des parties communes », « assurance de l'immeuble » ou « taxe foncière ». Méfiez-vous des lignes vagues, comme « charges diverses » ou « frais généraux », et de celles qui parlent de « gros travaux », de « toiture », de « ravalement », de « mise aux normes » ou d'« honoraires de gestion » : ce sont celles qui méritent une question à votre bailleur.
Que faire maintenant
Ouvrez votre bail à l'inventaire des charges, souvent en annexe, et votre dernier décompte. Cochez chaque ligne du décompte qui correspond à une catégorie de l'inventaire ; entourez les autres, et celles que la loi interdit. Pour les lignes entourées, demandez à votre bailleur, par écrit, la clause sur laquelle il s'appuie et les justificatifs. Si votre bail n'a pas d'inventaire, ou s'il se contente de « toutes charges », c'est déjà un point à soulever. Notre diagnostic fait ce tri pour vous, ligne par ligne, avec les passages de vos documents.
Sources : code de commerce, articles R145-35 et L145-40-2 ; code civil, article 1353 ; décret n° 87-713 du 26 août 1987, pour les logements.
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