Contester les charges de son bail commercial
Contester une charge commence par une lettre à votre bailleur, qui nomme la charge, le montant et la raison. Voici dans quel ordre s'y prendre.
Par où commencer ?
Prenez votre bail et votre dernier décompte de charges. Pour chaque ligne, cherchez la clause qui la met à votre charge, et notez celles que la loi interdit de vous facturer, celles que votre bail ne prévoit pas et celles dont le montant vous étonne. C'est ce que fait notre diagnostic, avec les passages de vos documents.
Mon bailleur refuse de me donner les justificatifs : que faire ?
Demandez-les par écrit, en listant les charges concernées. Votre bailleur doit pouvoir prouver chaque charge qu'il vous demande et, pour un bail signé ou renouvelé depuis novembre 2014, vous transmettre les justificatifs que vous demandez : les tenir « à votre disposition » ne suffit pas. S'il ne justifie aucune charge, les provisions versées peuvent lui être réclamées.
Comment me faire rembourser une charge indue ?
Une charge payée sans être due doit vous être rendue. Écrivez à votre bailleur en nommant chaque charge, les années concernées, le montant et la raison (la loi l'interdit, votre bail ne la prévoit pas, ou elle n'est pas justifiée), et demandez-lui de vous la rembourser.
Sur combien d'années puis-je réclamer ?
En règle générale, sur les 5 dernières années. Le jour exact où ce délai commence peut se discuter selon votre situation : chaque année qui passe en fait sortir une du compte, mieux vaut ne pas attendre.
Et si mon bailleur ne répond pas, ou refuse ?
Relancez-le par écrit et gardez une trace datée de vos courriers, par exemple une lettre recommandée avec avis de réception. S'il maintient son refus, un avocat peut vous dire si aller devant le juge en vaut la peine, et vous y accompagner. Votre diagnostic lui donne déjà les charges en cause, les montants et les passages de vos documents.
Un exemple : une réclamation en deux temps
Un restaurant, dont le bail a été renouvelé en 2019, paie depuis 2021 des honoraires de gestion des loyers de 500 € par an. Son bailleur lui facture aussi chaque année 3 000 € de « charges diverses », sans jamais envoyer de justificatifs. Le restaurateur écrit à son bailleur pour demander deux choses : le remboursement des honoraires de gestion des loyers, que la loi interdit, soit 2 500 € sur cinq ans ; et les justificatifs des charges diverses. Le bailleur rembourse les honoraires, et envoie des factures pour une partie seulement des charges diverses : le reste, faute de justificatif, peut à son tour être contesté.
Les mots à repérer sur vos documents
Votre décompte annuel, parfois appelé « régularisation », « état récapitulatif » ou « décompte de charges », met face à face les « provisions » que vous avez versées dans l'année et les dépenses réelles, multipliées par votre « quote-part » ou vos « tantièmes ». Le « solde » est ce qui reste à payer, ou à vous rendre. Pour contester, visez les lignes de dépenses, pas seulement le solde : c'est chaque ligne qui doit être prévue par votre bail et justifiée.
Que faire maintenant
Rassemblez votre bail, ses avenants et les décomptes des 5 dernières années, avec vos preuves de paiement. Faites la liste des charges que vous contestez, année par année, avec le montant et la raison. Écrivez ensuite à votre bailleur, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception : demandez les justificatifs des charges douteuses et le remboursement de celles que la loi interdit. Laissez-lui un délai raisonnable pour répondre, par exemple un mois, puis relancez. Notre diagnostic vous donne cette liste, avec les montants et les passages de vos documents à citer.
Sources : code civil, articles 1302, 1353 et 2224 ; code de commerce, articles R145-35, R145-36 et L145-40-2 ; Cour de cassation, 3e chambre civile, 29 janvier 2026, n° 24-14.982.
Vérifiez vos propres charges
Estimation gratuite en 2 minutes, sans document ni adresse e-mail, puis le diagnostic complet de votre bail et de vos relevés.